房地产市场是一个影响国民经济和社会稳定的重要领域，也是一个充满争议和矛盾的领域。在过去的几十年里，我国的房地产市场经历了从无到有，从有到盛，从盛到衰的历程，也给无数的购房者带来了欢乐和痛苦。
从2023年起，我国的住宅市场陷入了寒冬，无论是新房还是二手房，都面临着销量和价格的双重下滑。这对于房地产行业来说，无疑是一场严峻的考验。新房的成交量和成交额都大幅缩水，而一些城市的二手房市场也出现了供大于求的局面，有的地方甚至有十万多套房子在等待买家。
更令人心痛的是，很多二手房的价格也跌破了成本，让不少在2020年高价入市的购房者血本无归，我有个朋友就是其中的一个，他在成都买了一套二手房，现在已经亏了二十多万。
其实，对于房地产市场的未来走向，早在几年前就有一些行业内外的专家和大佬做出了预判，他们认为，房地产已经不再是我国最具投资价值的资产，未来房子将会回归到本质，成为人们的居住用品。
这些有远见的大佬也用行动证明了自己的判断，比如王健林在2018年就以200亿的天价出售了自己旗下的77家万达酒店，这不仅为万达集团带来了巨额的现金流，也使万达集团摆脱了高负债的风险。
从现在的楼市形势来看，王健林当年的选择是非常明智的，而且他们的预言也已经成为现实，在过去的几十年里，房地产市场一直被当作一种投资工具，吸引了无数的投资者。然而，随着时间的推移，这种投资工具的魅力逐渐消失。
房地产市场已经不再是投资的热土，它的盈利能力和保值功能已经大打折扣。全国各地的房价仍在持续走低，按照这个趋势，我国房价将会实现“稳中有跌”的软着陆。
那么，对于购房者来说，从明年开始，我们是应该坚持咬牙买房，还是赶快卖房呢？从目前的情况来看，卖房的理由似乎更加充分，不少业内人士认为，现在国内房地产已经进入长期调整阶段，即使中间有救市政策出台，也只能暂时缓解楼市的调整速度和幅度，房价最终还是要慢慢回归到普通人能承受的水平。
一、人口老龄化加剧，生育率下降，影响房地产需求
房地产市场的需求主要来自于人口的增长和结构变化，而我国的人口问题已经成为一个不可忽视的因素。根据国家统计局的数据，2023年我国的总人口为14.4亿，比2019年的14.06亿增加了3400万，但是人口增长率已经降到了0.24%，创下了历史新低。
更严峻的是，我国的人口结构也出现了严重的失衡，老龄化和少子化的趋势日益明显。2023年我国的老年人口（60岁以上）占总人口的19.1%，比2019年的17.9%增加了1.2个百分点，而我国的生育率（每个女性一生中平均生育的孩子数）仅为1.3，远低于2.1的替代水平。
这些数据意味着，我国的人口红利正在逐渐消失，未来的房地产市场将面临着需求的萎缩和消费能力的下降。老年人口的增加，会导致房屋的空置率和闲置率上升，而生育率的下降，会导致房屋的换手率和购买率下降。这些都会对房价产生负面的影响。
二、城镇化进程，已经逐渐接近尾声，楼市需求大不如前
城镇化是我国房地产市场的另一个重要的需求来源，也是我国经济社会发展的重要动力。在过去的几十年里，我国的城镇化进程取得了惊人的成就，城镇人口从1978年的1.7亿增加到2023年的9.5亿，城镇化率从17.9%提高到65.8%。
城镇化的快速发展，带动了我国的经济增长和社会进步，也推动了我国的房地产市场的繁荣。城镇化的过程，就是一个大量的人口从农村向城市转移的过程，这些人口的转移，就需要大量的城市住房来满足他们的居住需求。因此，城镇化的进程，就是一个房地产市场的需求扩张的过程。
然而，城镇化的进程，也不是无限制的，它有一个天然的上限，就是我国的总人口。当我国的城镇化率达到一定的水平，城镇化的速度就会放缓，城镇化的潜力就会减弱，城镇化的需求就会减少。根据一些专家的预测，我国的城镇化率将在2025年达到70%，之后将进入一个平台期。
这意味着，我国的城镇化进程，已经逐渐接近尾声，未来的城镇化需求，将不再像过去那样旺盛，而是趋于平淡的趋势。
三、保障性住房，给商品房带来“大冲击”
保障性住房，是指政府为了保障低收入和中等收入群体的基本住房需求，而提供的一种住房制度，包括经济适用房、廉租房、公租房、共有产权房等。保障性住房的目的，是为了缓解城市住房困难，促进社会公平和和谐。
保障性住房，对于商品房市场来说，既是一个机遇，也是一个挑战。一方面，保障性住房的建设，可以带动相关的建筑材料、家具、家电等产业的发展，也可以为商品房市场提供一定的支撑。另一方面，保障性住房的供应，也会对商品房市场产生一定的冲击，尤其是对于中低端的商品房，会形成一定的替代和竞争。
根据国家发改委的数据，2023年我国的保障性住房建设规模达到了2000万套，占全国住宅建设总量的40%。这一数字，比2019年的1200万套增加了800万套，增幅达到了66.7%。这说明，我国的保障性住房建设，已经进入了一个快速发展的阶段，未来的保障性住房供应，将会更加充足和多样化。
这对于商品房市场来说，无疑是一个巨大的压力，尤其是在需求减弱的背景下，商品房的价格和销量，都将面临着更大的下行风险。因此，对于购房者来说，如果想要在2024年买房，就要慎重考虑自己的需求和预算，不要盲目跟风，也不要被高价诱惑，要根据自己的实际情况，选择合适的房型和区域。
四、2024年可以刚需买房，不能买房投资
从以上的分析可以看出，2024年的房地产市场，将是一个需求低迷，供应过剩，价格下跌的市场，这对于购房者来说，是一个机会，也是一个挑战。那么，2024年，我们应该咬牙买房，还是赶紧卖房呢？
我的建议是，2024年可以刚需买房，不能买房投资。所谓的刚需，就是指那些真正需要住房的人，比如结婚、生子、工作变动、改善居住条件等。这些人，买房的目的，是为了满足自己的居住需求，而不是为了赚钱或者保值。对于这些人来说，2024年的房价下跌，是一个好消息，因为他们可以用更低的价格，买到更好的房子。
但是，对于那些想要买房投资的人，就要小心了。买房投资，就是指那些把房子当作一种投资工具，希望通过房价的上涨，获得收益的人。这些人，买房的目的，是为了赚钱或者保值。对于这些人来说，2024年的房价下跌，是一个坏消息，因为他们的投资将面临着亏损的风险。
事实上，从历史的角度来看，房地产市场，从来就不是一个稳定的投资市场，它是一个充满波动和风险的市场。在过去的几十年里，我国的房价经历了多次的起伏，有的时候是一路飙升，有的时候是一路下跌，有的时候是一波三折，有的时候是一地鸡毛。这些波动，都是受到各种因素的影响，比如政策、经济、人口、城镇化、供需、金融等。这些因素，都是难以预测和控制的，所以，房价的走势，也是难以预测和控制的。
所以，我建议你们，不要再把房子当作一种投资工具，而是把它当作一种居住用品，只有这样，你们才能真正享受到房子带来的幸福和安心。
写在最后
2024年，应该咬牙买房，还是赶紧卖房？这是一个很多人都关心的问题，也是一个没有标准答案的问题。不同的人，有不同的需求，有不同的预算，有不同的选择。我在这里，只是根据我对房地产市场的分析，给出了我的一些看法和建议，希望能够对你有所帮助，也希望你能够根据自己的实际情况，做出最适合自己的决定。
